Wiadomości z Siemianowic Śląskich

Kiedy przysługuje prawo pierwokupu?

  • Dodano: 2022-04-19 07:30, aktualizacja: 2022-04-20 08:39

Prawo pierwokupu w znaczący sposób ogranicza możliwość sprzedaży nieruchomości. Jeśli zostanie ustanowione na rzecz określonego podmiotu właściciel będzie musiał pamiętać o poinformowaniu go przed dokonaniem sprzedaży na rzecz innej osoby. Kiedy jednak przysługuje prawo pierwokupu i czy zawsze trzeba z niego skorzystać?

Czym jest pierwokup?

Zgodnie z treścią art. 596 i 597 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy KC. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Pierwokup pomimo, iż nie może być utożsamiany z prawem pierwszeństwa zakupu, w rzeczywistości polega na zagwarantowaniu określonej osobie możliwości nabycia nieruchomości (lub innej rzeczy) w z wyprzedzeniem innych osób. Skorzystanie z prawa pierwokupu nie jest jednak obowiązkiem, uprawniony może wyrazić zgodę na to, aby nabywcą nieruchomości był ktoś inny niż on. 

Ustawowe prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu może wynikać albo z przepisów ustawy, albo na mocy właściwej umowy. W tym pierwszym przypadku pierwokup wynika z treści odpowiednich przepisów prawa powszechnie obowiązującego – osoba, która nabędzie konkretną nieruchomość obciążoną już takim prawem musi każdorazowo pamiętać o poinformowaniu uprawnionego o chęci zbycia jej na rzecz innej osoby. Do najbardziej znaczącego ustawowego prawa pierwokupu należy to, które przysługuje gminie, dotyczy ono:

  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,
  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
  • nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości. 

Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje konkretnie wskazanym podmiotom i wynika z właściwych przepisów ustawowych. Dla swego istnienia, ważności oraz skuteczności nie wymaga zawierania żadnych dodatkowych umów ani składania jakichkolwiek oświadczeń. W przypadku nabywania nieruchomości obciążonej omawianym prawem notariusz powinien poinformować przyszłego nabywcę o istnieniu pierwokupu. 

Umowne prawo pierwokupu

Umowne prawo pierwokupu, jak wskazuje na to sama nazwa, powstaje w wyniku zawarcia odpowiedniej umowy pomiędzy określonymi osobami. W tym wypadku niezbędna jest wola obu stron co do ustanowienia tego prawa oraz wpisanie go do księgi wieczystej obciążonej nim nieruchomości. Pamiętajmy, że prawo pierwokupu może przysługiwać nie tylko osobom fizycznym, ale także i osobom prawnym oraz jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej. 

Prawo pierwokupu może powstać na drodze odrębnej umowy, jak również zostać włączone do innego kontraktu. Przykładowo pierwokup dosyć często pojawia się przy zawieraniu umów sprzedaży lub darowizny nieruchomości – sprzedawca lub darczyńca ustala wspólnie z kupującym lub obdarowanym, że na jego rzecz będzie przysługiwało prawo pierwokupu. Chęć utworzenia takiego uprawnienia wymaga jednak sformułowania odpowiednich zapisów umownych. Ustne tworzenie prawa pierwokupu nie jest praktykowane. Umowa kształtująca pierwokup może zostać zawarta w każdym momencie, dla swej ważności wymaga jednak, aby jej strony (uprawniony i zobowiązany) posiadały pełną zdolność do czynności prawnych, tj. aby były pełnoletnie i nieubezwłasnowolnione. 

Umowne prawo pierwokupu jest prawem podmiotowym kształtującym i nie podlega ochronie na podstawie art. 59 KC, który z założenia służy realizacji roszczenia przysługującego osobie trzeciej względem jednej ze stron umowy. Czym innym jest bowiem prawo pierwokupu jako prawo podmiotowe, a czym innym realizacja uprawnienia wynikającego z tego prawa. Konieczną przesłanką realizacji omawianego prawa jest bowiem istnienie skutecznej i warunkowej umowy sprzedaży z osobą trzecią. Tymczasem uznanie tej umowy za bezskuteczną względem uprawnionego pozbawia go koniecznego substratu do wykonania przysługującego mu prawa. Rozważania te prowadzą zatem do wniosku, że w wypadku sporządzenia bezwarunkowej umowy sprzedaży prawo pierwokupu wygasa, a pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym powstaje ex lege roszczenie odszkodowawcze, o którym mowa w art. 599 § 1 KC.

Zbywalność prawa pierwokupu 

Zgodnie z treścią art. 602 KC, prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Źródło: Wywłaszczenie

Polecamy również: 

Sylwia MachowskaSylwia Machowska
Źródło: Art. sponsorowany / Materiał dostarczony przez zleceniodawcę

Dodaj komentarz

chcę otrzymać bezpłatny newsletter portalu Siemianowice.net.pl.

Publikowane komentarze są prywatnymi opiniami użytkowników portalu.
Wydawca portalu nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.